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liuyingjie8686886的博客

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房地产行业也是这样  

2009-03-06 12:12:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有人说,现在对房地产的需求很大啊,这么多人没房子住,今后还要继续城市化,需求还会越来越大。这里搞混了一个基本概念,需求和需要是不同的,需求是有购买力的需要。这么多人要住房子,那是需要,买的起,才是需求。在目前的价格水平,很多人是有需要没需求。房地产价格必须和居民的收入水平购买力水平一致,才能构成有效需求。有人说,现在居民的购买力水平很高啊,你看居民存款有22万亿呢。这里要搞清楚一点,中国不搞平均分配已经很久了,22万亿并不是每人都有份的。往往是有钱的人已经有房子了,没房子的人也没钱。其实就是全国按人头平均下来,每人不到2万元而已,买个厕所也不够。有人又说了,还有投资需求啊,有钱人有房子住了还可以再买用来投资啊。投资就要讲回报,买房子的回报来自两个方面,租出去或者以后卖出去,都依赖于最终的居住需求。如果你买了房子租不出去或者很低的租金租出去,如果你买了房子只能希望更傻的人来接你的棒,以合理的均衡价格卖出就要亏钱,你还有投资需求么?如果没有最终的居住需求,就没有所谓的投资需求。 

那为什么现在开发商还能够挺住不降价?因为他们的压力还不够大。开发商都是靠借钱过日子的,完全靠自有资金的开发商是没有的。只要他们还能借到钱,他们就能挺下去。去年信贷收紧,他们借钱难了,压力就大了,就想办法降价多卖点房子。最近信贷有所放松,他们好像又能借到钱了,又有了点活力。要想让房价降下来,最有效的办法就是暂时关紧对开发商的水龙头,收紧对开发商的信贷。资金链一出问题,他们就会主动降价销售回笼资金。 

有人说,开发商的钱是从银行借的,他们资金链出问题,还不起银行的钱,银行也会出问题,会影响金融安全。这个担心是有道理的,但问题是,如果银行继续借钱给开发商去维持这个不可持续的高房价,银行的风险只会越来越大,银行被房地产绑架并越陷越深。如果继续给开发商输血,继续推高房价,这颗定时炸弹会越来越大,越来越危险,而它早晚要爆的。现在拆弹还相对安全些。 

有人说,现在经济不景气,很多人失业,对房地产业打击太大会影响经济复苏。没错,房地产的扩张带动了水泥钢铁建筑等行业,解决了很多就业。但现在政府推出的基础建设项目,可以吸收水泥钢铁等上游产业的产出,也可以吸收建筑业的工人就业。从这个意义上说,现在是最好时机挤压房地产业的生产环节。 另一方面,房地产价格下降以后会促进销售,使流通环节活跃起来,会促进经纪业务以及装修等下游产业的就业。现在房价居高不下,销售量很低,已严重影响了流通环节和下游产业的就业。 

要解决房地产业目前的困境,就要收紧对开发商的信贷,迫使他们降价销售。同时加强对需求方的信贷支持,振兴流通环节。对房地产业的救助,应该救助需求方,而不是救助供给方。对房地产业的振兴,应该振兴流通环节,而不是振兴生产环节。房价下来了,销售量上去了,才是真正振兴房地产业。 

挺不过这波调整的开发商,会被市场淘汰,或者破产或者被收购。这对房地产整个行业的健康发展有好处。全国数万家房地产企业,在调整过后,消失一半,由更优秀更强大的企业主导这个行业,这个行业会有更光明的未来。

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