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2014年,房价还会涨吗?去年年底地方政府调控是赤裸裸的拖市  

2014-01-05 18:27:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在过去2013年,全国主要城市的房价又经历了一轮令人瞠目结舌的快速上涨。根据国家统计局的一组数据,截至2013年11月份,北上广深等一线城市房价同比的涨幅几乎都超过了20%。“涨”,成为了2013年房地产市场的主题。那么,随着新的一年的到来,房价上涨的势头是不是还会继续?还会继续多久?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。
  2013,卖地收入超三万亿;2014,房价还会涨多久?
  报道,截至2013年的12月29日,北京、上海、广州、深圳四个一线城市合计的土地出让收入5127亿元,同比增长156%。
  据中国指数研究院2014年1月2日发布的数据:2013年,全国300个城市土地出让金总额达到了31304.5亿元,大幅超过上一年度,同比增加50%。卖地收入排在最前面的十个城市为上海、北京、杭州、重庆、南京、武汉、天津、佛山、广州和苏州,这十个城市的土地出让金就超过了1万亿元,占300个城市卖地收入的三分之一还多。
  进入2014年,第一条关于房地产市场调控的消息来自地方政府。1月2日,北京市国土局在一个会议上透露:今年将安排住宅用地供应总量中的40%,用于保障性安居工程建设,60%用于商品房建设。而60%的商品房用地中,还将有一半用于建设自住型商品住房。
  回顾2013年,10月,北京、深圳先后出台“京七条”“深八条”;11月,广州和上海的“穗六条”和“沪七条”出炉。随后, 11月22日,武汉率先出台“汉七条”,接着,南昌、厦门、沈阳、乌鲁木齐、桂林等城市迅速跟进。在年底短短两个月的时间里,数十个城市先后发布了各自的新版调控政策。但这并没有阻挡住房价继续上涨的步伐。截止2013年的11月份,70个大中城市,仍然有66个在上涨。
  按照2013年11月,国务院常务会议的决定,在2014年6月底前,将整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度。这有将给2014年的房价,带来怎样的影响?
  张鸿:12月份房价涨幅的收窄其实是被收窄
  (《央视财经评论》评论员)
  12月份房价的下降,除了季节性因素、货币因素,还有政策的因素,所以说涨幅收窄其实是被收窄。其实从十八届三中全会以前,我们看到各地已经开始要求说,地方不能太出地王了,然后北京已经开始高价房不批了,所以这里面就有被收窄的含义。还有一个,在这个时候其实大家都在等。
  我们已经关注这么长时间的房价了,接下来往哪儿去?大家都在挠头,开发商在挠头,地方政府也在挠头,买房的人最近也说,我也休息一下,看着不像原来跑得那么猛了。北京现在里边的供应量现在已经开始限制了,所以周边开始特别热。然后再加上我们决定出来以后说,这个又要发展,大家要有信心,要到北京周边来,河北的附近,就是连着北京的周边比如燕郊等等这些地方,我看有报道说,最近七千多涨到一万多。
  另外,买房的人其实也是一样,我们原来一直说刚性需求,其实经济学里面没有刚性需求这个事。就是所有的刚性都可能因为价格。因为时间,它变得有弹性起来。
  马光远:如果明年货币收紧 房价不可能再像2013年那么涨
  (《央视财经评论》评论员)
  事实上中国人对房价的判断远没有我们想象的那么坚决。你看12月,当二手房市场出现微调的时候,所有人又开始紧张了。以前那个死去的空投又活来了。因为今年冬天好像是一个暖冬,大家冬眠时间好像不是很长。11月份以前,我们讨论房地产时候,我讲空投死光了,结果12月份立即活来了。而且预期大家变化非常快,比如我觉得股市5000点的时候,那个时候大家预期肯定会到6000点,当从6000点掉到5000点的时候,有绝大多数的人扑进去抄底。
  我们现在看到房地产整个12月份,当二手房市场出现回调的时候,所有人开始低估了,说明年的市场怎么样。明年的市场取决于什么?几个因素很重要,第一个是货币的因素,美联储收货币对我们被动收货币的影响很大。明年2014年整个钱会非常紧,而且是一个全年的紧,常态的紧,房地产市场的一架引擎可能会熄火。第二个是需求,2013年如果有刚性需求的话,刚性需求已经满足得差不多了。而且整体的供应来看,11月份的数据事实上非常不错,11月份数据第一个是目前的开工量,差不多居住的差不多50亿平,50亿平意味着什么呢?差不多得五年的时间去消化这个量,再一个我们看到这个房地产的整个融资也很高,超过10万亿。
  也就是说,整个对房地产市场的判断,我们应该实事求是。市场永远是对的,我一直坚信这个真理。2014年,我的一个最真实的判断是什么?如果货币收紧,如果需求远远没有那么旺盛,如果说整个房地产的供应还不错的话,房价再像2013年那么涨,这种可能性应该是很小的。
  聂梅生:2014年 一二线城市的上涨走势将会继续持续
  (全国工商联房地产商会创会会长 《央视财经评论》特约评论员)
  万幸会继续持续,因为它这个市场的走势不会一下子就停止的。房价涨得比较快的一线城市北上广深等等,它和前期2011年和2012年,对房价的控制和限购、限售一些都有关系,和限贷形成了全方位供给不足的这么一个态势。现在如果说改变这个供给的话,也不是一天就能改变得了的,所以它会持续一段时间。但是我个人认为被压制的一些购买力释放了一些,所以这个形式会趋缓。
  马光远:土地供应是否充足对整个房价的影响非常大
  (《央视财经评论》评论员)
  地,应该是最关键的一个因素,也就说土地供应充足不充足对整个房价的影响是非常大的。那么2013年第一个是地位得很好,因为价格很好,第二个是因为供应量很大,因为多年以来,可以讲2011年、2012年是经历了一个低谷期,2013年是把它补上了。而且我们看到很多地方政府把以前存的很多好地,毫不吝啬地拿出来做成地王,然后继续往前推。从这个角度来讲,意味着2014年整个土地供应即使收紧,面粉还是够的,对整个房价应该说平抑的作用比较大。
  我们今年看到政策层面事实一直在讲,说特大城市要增加土地供应,特别在结构上要增加住宅的土地供应。我们今年的销售额之所以很大,是因为推出了很多好地。像北京的农展馆那个地,你推出了以后,肯定它这个价格要上去,上海徐家汇(10.08, -0.22, -2.14%)那块地也肯定会推上去。在这种情况下,我个人认为整个供应的面积,一线城市、特大城市,应该还是增加,也就是说面粉的供应量比以前要大。当然这个价格上去以后,开发商会不会赚钱,我觉得取决于他的形势。并不是说你拿到地王以后,你肯定会赚钱,你肯定卖出一个好价钱,当然房地产市场非常火爆,当然可以,但是如果进行调整了,你可能赔着钱也得卖。
  张鸿:明年商品房的供地面积可能不如2013 供需矛盾不一定能缓解
  (《央视财经评论》评论员)
  它是两个问题,一个是面粉的价格涨了。我们知道土地价格,你要光算价钱的话,是涨了50%以上;一个是面积的涨幅没有那么大,同样你看指数研究院的数字,推出面积是同比增长7%。就是说单价贵了,其实面粉的供应量的增幅没有这个价格涨幅那么大,那增幅里面还有一大块要被切掉,比如说地方政府会说70%、80%归保障性住房或者什么。在结构上会有问题,所以我们单纯来看商品房,商品房这一块儿很可能它的供地面积还不如原来。除了价格以外,再从供需的角度来说,它的供应和需求的矛盾可能还不一定被缓解。
  张鸿:去年年底这一轮调控其实是地方政府被动的主动调控
  (《央视财经评论》评论员)
  其实去年年底这一轮是地方政府被动的主动调控,而且很多是瞄着数字在调控。就是他一年当中其实基本上没怎么干这个事,就是在满足城市的开发商土豪的欲望,在这上面狂奔,然后到年底了,觉得我在数字上得完成一点儿,所以开始在价格上,在统计面积上,这个把分红给它做大等等,用这些办法。
  这个拖市其实是那些不确定性以外的一个唯一的确定性,就是地方政府对土地和对因为土地房地产带来的税收收入的依赖,这个确定性没有被改变。为什么这俩我要分开说?因为土地收入现在占比,纯收入,据说因为拆迁等等成本现在上升,所以卖土地带来的纯收入,其实它占他的财政份额在减少,但是相关的税收,因为体量大了,所以相关的税收。比如说土地本身就有税,然后房地产又带来了那么多税,这些税收的比例其实现在已经超过了土地带来的纯收入,这是两个。还有一个就是玩金融,因为我们现在看到的就是,审计署已经说了,说地方政府,地方债里边38%是地方政府拿土地来抵押,你上网只要一查各种信托,著名信托公司,看他的产品,然后你再回去看,回过头来你一倒推回去一看,是地方政府的某一个地方的一块地。
  马光远:去年年底地方政府的调控不是调控 而是赤裸裸的拖市
  (《央视财经评论》评论员)
  地方政府自己主动的来调控,而且基本上就是做的比较赤裸裸。我觉得,就是他直接就冲着那个温度计去了,把那个温度计水银柱往下按。比如说某一个一线城市,他当时统计的时候,为了把11月份的数据压下来,他就基本上参照系都是郊区的,我现在不统计市内的了,我统计郊区的,那么跟国家统计局的完全不一样。国家统计局统计它涨幅超过20%,但是他自己统计环比下降了20%,为什么?因为参照系不一样了,他选择郊区的那当然会下降。
  还有的城市是什么呢?四万块钱以上的不让你卖了,那不让你卖了,明年还得卖,所以这是给地方两会一个交代,这是主要目的。所以那不叫调控,那就是直接冲着温度计去。我们觉得这种手段的目的就是为明年打好一个基础,为2014年的整个房价。明年我再把大盘放出来,你看又涨价了,吓得大家又去买。所以我觉得这种调控本身不是调控,而是拖市,而是赤裸裸的拖市。
  如果说真正的调控是什么?我们住建部在年底的时候曾经讲,说我们的调控应该说分类来进行调控,一线城市、特大城市要严厉,但是三、四线城市要维持房价的稳定。事实上给未来整个调控,如果是真的调控,一个真实的思路是什么?按照市场的情况分门别类,一、二线城市可能还需要,但是三、四线城市这种行政式的调控已经不需要了。应该做信息的公开、联网,以及统一登记,还有进一步推房产税的试点,包括推土地改革,我觉得这些工作才叫真正的调控,才是真正的稳定房地产市场。
  张鸿:我们更应该关注的是制度建设本身
  (《央视财经评论》评论员)
  我觉得逻辑上不要直接带来房价的下降,其实我们关注制度建设本身,就是关注房地产市场的良性的一个循环。就是过去我们的制度,包括我们公众的眼光更多的瞄准的是什么?是房价,到底是涨还是跌?现在我们的所有的制度已经不再,起码未来我们的方向是不再盯着房价,我们盯着的是我们基础的这些信息,制度、税收等等这些制度的建设,这些制度建设完善了,房价是涨是跌可能和你就没有太大的关系了。
  马光远:一旦房价真的往下走 我们一定要有风险防范机制
  (《央视财经评论》评论员)
  事实上,我们现在这种长效机制的建设,就2014年来讲,我觉得真的是一个非常好的时间窗口。第一个是改革初始之年,这个长效机制本身很多都是改革的一个举措。还有一个很重要的是,大家现在都在期盼房价跌,但事实上我们在制度建设里面恰好缺一块,也就是说我们这么多年一直在调控房价,把房价往下拉,但事实上一旦房价真的往下走的话,这个风险防范机制我们有没有,这是我最担心的。所以2014年,如果说我们在长效机制上搞得好一点,那么事实上为未来整个房价的平稳,我们构建了一个比较好的制度体系……
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